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Immobilienkredit – 5 Tipps zur soliden Finanzierung

Immobilienkauf : Immobilienkredit – 5 Tipps zur soliden Finanzierung

Für die meisten Menschen ist die Erfüllung des Traums von den eigenen vier Wänden mit der größten Investition ihres Lebens verbunden. Und die Finanzierung der Immobilie bleibt über Jahrzehnte ein fester monatlicher Ausgabeposten. Ein solider Finanzierungsplan ist daher die Basis eines jeden Immobilienkaufs. Wer gut informiert ist und viel vergleicht hat gute Chancen, seinen Traum auf einer festen Basis zu errichten.

1.     Nebenkosten nicht vergessen

Die Mieten sind hoch, die Kreditzinsen niedrig. Da ist es schon verlockend, sein Geld in eine schöne Eigentumswohnung oder ein Häuschen mit Garten zu stecken, statt Monat für Monat dem Vermieter seine Immobilie zu finanzieren. Doch ist die Rechnung wirklich so einfach? Was viele bei den ersten Überlegungen vor dem Immobilienkauf vergessen oder unterschätzen sind die Kaufnebenkosten. Kredite sind aktuell denkbar günstig zu haben, doch die Erwerbsnebenkosten sind in Deutschland so hoch wie in kaum einem anderen Land. In NRW beträgt allein die an das Finanzamt zu zahlende Grunderwerbsteuer 6,5 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar- und Gerichtskosten, sowie gegebenenfalls die ortsübliche Maklercourtage, wenn die Immobilie über einen Makler gefunden wurde.

Immobilienkauf digital: Die neue Generation der Häuslebauer und Immobilienkäufer ist es gewohnt, ihre Angelegenheiten digital zu erledigen. Und zum Glück kann beim Immobilienkauf inzwischen sehr viel ganz bequem von PC, Laptop oder Smartphone aus erledigt werden. Das fängt bei der Recherche zum Thema Finanzierung an. Vergleichsrechner und Finanzierungsrechner geben einen guten Überblick darüber, was man sich leisten kann, und was ein Immobiliendarlehen kostet. Auch Formalitäten, die mit dem Immobilienkauf in Verbindung stehen, können immer häufiger von zu Hause aus erledigt werden. Musste man früher für die meisten Behördengänge vor Ort erscheinen, werden vielerorts sogar digitale Unterschriften und elektronische Signaturen anerkannt und man muss Formulare nicht einmal mehr auf dem Postweg verschicken.

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2.     Ausreichend Eigenkapital einplanen

Einige Banken vergeben inzwischen Immobiliendarlehen, die eine Finanzierung von 100 Prozent oder mehr beinhalten. Doch diese Kredite sind oft sehr teuer. Denn die Sicherheit für die Bank ist geringer. Daher sind es auch nicht unbedingt die seriösesten Anbieter, die ein solches Unterfangen finanzieren.

Im besten Fall sollten mit dem Eigenkapital die gesamten Erwerbsnebenkosten sowie 20 Prozent des Kaufpreises finanziert werden. Der Zinsaufschlag ist dann besonders gering. Dies ist bei den aktuell sehr hohen Preisen für Häuser und Eigentumswohnungen jedoch nur sehr wenigen Menschen möglich. Noch immer recht solide wird eine Finanzierung, wenn zumindest die gesamten Kaufnebenkosten durch Eigenkapital gedeckt sind.

Im Einzelfall gilt es abzuwägen: Mit dem Hauskauf lieber noch ein bisschen warten, um noch mehr Eigenkapital anzusparen oder höhere Kreditkosten und eine geringere Sicherheit in Kauf nehmen und zeitnah in die eigene Immobilie investieren. Letzteres kann sich für Immobilienkäufer mit sicherem Arbeitsplatz und hohem Einkommen rentieren. 

 Vor der Unterschrift heißt es viel zu recherchieren und zu organisieren.
Vor der Unterschrift heißt es viel zu recherchieren und zu organisieren. Foto: Pixabay/geralt

3.     Finanzielle Belastung realistisch einschätzen

Die monatliche Belastung durch eine Immobilienfinanzierung darf nicht unterschätzt werden.

Als Faustregel gilt: Nicht mehr als 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens sollten für das Wohnen ausgegeben werden.

Denn zu der monatlichen Rate als Abtrag für den Immobilienkredit kommen Nebenkosten, die in der Regel höher ausfallen als bei einer Mietwohnung – sowie Ausgaben für die Rücklagenbildung.

Zu den laufenden monatlichen Kosten gehören neben der Kreditrate:

  • Grundsteuer
  • Stromkosten
  • Heizkosten
  • Wasser- und Abwassergebühren
  • Gebühren für Müllentsorgung und Straßenreinigung
  • Gebühren für den Schornsteinfeger
  • Telefon-, Internet- und Rundfunkgebühren
  • Beiträge für Versicherungen wie die Gebäudeversicherung

Die Bildung von Rücklagen für größere Reparaturen, Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen an der Immobilie sollte ebenfalls von Anfang an eingeplant werden. Bei Neubauten empfiehlt es sich mindestens einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich als Instandhaltungsrücklage einzuplanen. Bei älteren Häusern sollten mindestens zwei Euro pro Quadratmeter eingerechnet werden.

Bei Eigentumswohnungen kommt darüber hinaus in der Regel noch das sogenannte Hausgeld hinzu. Das Hausgeld beinhaltet die Kosten, die sich die Eigentümergemeinschaft des Hauses teilen. Dazu gehören zum Beispiel Kosten für die Gartenpflege, laufende Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum und Ansparungskosten einer gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage.

Bei der Immobilienfinanzierung heißt es vor allem langfristig zu denken und zu planen. Ein Immobiliendarlehen läuft nicht selten über 20 bis 30 Jahre. Die finanzielle Belastung muss damit auch Veränderungen im Leben standhalten. Was, wenn zum Beispiel das Einkommen eines Partners aufgrund von Familienzuwachs, Arbeitslosigkeit, eine Weiterbildung oder Krankheit über einen längeren Zeitraum ausfällt?

Auch positive Veränderungen wie Gehaltserhöhungen sollten bedacht werden. Für viele Immobilienkäufer kann sich die Möglichkeit zu Sondertilgungen im Rahmen des Kreditvertrags günstig auswirken.

4.     Tilgung nicht zu niedrig ansetzen

Die Darlehensrate, die Immobilienkäufer monatlich an die Bank zahlen, besteht aus Zinsen und Tilgung. Auf den ersten Blick sieht eine geringe Tilgung im Finanzierungsplan verlockend aus, denn natürlich ist die Rate dabei deutlich geringer. Doch dafür ist nicht nur die Zeitspanne bis zur Schuldenfreiheit länger, es summieren sich im Laufe dieser Jahre auch erheblich mehr Zinsen. Es lohnt sich daher, die Tilgung nicht zu niedrig anzusetzen und früher schuldenfrei zu sein. Dadurch wird der Kredit insgesamt günstiger und in Zeiten von Niedrigzinsen bleibt die monatliche Belastung dennoch überschaubar.

5.     Passende Zinsbindung wählen

Die sogenannte Sollzinsbindung bezeichnet den Zeitraum, über den der Zinssatz des Kredits festgeschrieben wird. Bei der Zinsbindung heißt es bei den aktuellen Niedrigzinsen: so lang wie möglich. 15 Jahre und längere Zinsbindungen bieten sich an. Denn langfristig werden die Zinsen eher wieder steigen und wenn eine Zinsbindung in 10 Jahren ausläuft, ist es gut möglich, dass die Anschlussfinanzierung des Kredits nur zu einem deutlich ungünstigeren Zinssatz möglich wird.

Zu bedenken ist hier allerdings: eine lange Zinsbindung lassen sich die Banken auch bezahlen. Sie geht mit einem Zinsaufschlag einher. Dieser amortisiert sich jedoch, wenn ein Ansteigen des Zinsniveaus nach Abschluss des Kredits zu erwarten ist.

Nach § 489 BGB kann eine bestehende Baufinanzierung nach einer Laufzeit von zehn Jahren an Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Falls das Zinsniveau nach zehn Jahren also gesunken ist, kann eine Anschlussfinanzierung zu einem niedrigeren Zinssatz abgeschlossen werden.