Olivier Bourdais, Gründer und Geschäftsführer des Berliner Investment- und Asset-Management-Unternehmens Grizzly Investors, nennt etwas anderes als wichtigsten Rohstoff seines Geschäfts: Vertrauen. Bourdais gründete Grizzly Investors 2011 am Kurfürstendamm in Berlin und hat das Unternehmen seitdem auf den Berliner Wohnimmobilienmarkt spezialisiert. Zuvor sammelte er Erfahrung als Unternehmensberater bei Roland Berger und baute mit EasyBuro ein eigenes Unternehmen auf 80 Mitarbeitende und fünf Standorte in Frankreich auf, bevor er es erfolgreich veräußerte. Heute setzt Grizzly Investors auf zwei Prinzipien, die in der Branche noch längst nicht selbstverständlich sind: vollständige Transparenz gegenüber Investoren und eine Due-Diligence-Kultur, die vor jeder Entscheidung steht. Die Redaktion hat mit Olivier Bourdais darüber gesprochen, warum Seriosität kein Soft Skill ist, sondern der entscheidende Wettbewerbsvorteil.
Redaktion: Herr Bourdais, wenn man Sie fragt, was der wichtigste Rohstoff im Immobiliengeschäft ist, sagen Sie nicht Lage oder Zinsen. Sie sagen Vertrauen. Warum?
Olivier Bourdais: Weil ohne Vertrauen alles andere hinfällig ist. Lage und Zinsen sind Faktoren, die ich analysieren und einpreisen kann. Vertrauen kann ich nicht einpreisen. Es entsteht durch konsequentes Handeln über Zeit. Und es ist das Einzige, das dazu führt, dass ein Mandant nach einem schwierigen Jahr wiederkommt, statt das Mandat zu beenden. In einer Branche, in der Netzwerke und Reputation über Jahrzehnte aufgebaut werden, ist das kein netter Zusatz. Es ist das eigentliche Kapital.
Redaktion: Sie kommen nicht aus dem klassischen Immobilienumfeld. Vorher Roland Berger, dann ein eigenes Unternehmen im Bereich Innenarchitektur und Büroausbau, das Sie in acht Jahren auf 80 Mitarbeitende aufgebaut und anschließend verkauft haben. Was nimmt man aus solchen Erfahrungen mit ins Immobiliengeschäft?
Bourdais: Sehr viel. Wer ein Unternehmen von null aufbaut und durch alle Wachstumsphasen führt, lernt etwas, das man in keiner Ausbildung vermittelt bekommt: wie Vertrauen entsteht und wie es zerbricht. Ich habe bei Roland Berger gesehen, wie Entscheidungsträger mit Informationen umgehen, welche sie teilen und welche sie zurückhalten. Und ich habe beim Aufbau von EasyBuro gelernt, was passiert, wenn man Risiken unterschätzt oder Erwartungen nicht klar kommuniziert. Diese Biografie formt eine Haltung, keine Methode.
Redaktion: Grizzly Investors wurde 2011 gegründet, mitten in einer Phase, in der der Berliner Immobilienmarkt noch vergleichsweise überschaubar war. Was hat Sie bewogen, sich auf Berlin zu konzentrieren?
Bourdais: Berlin war damals eine Stadt mit enormem Nachholpotenzial und einer Komplexität, die viele unterschätzt haben. Mietrechtliche Besonderheiten, Milieuschutzgebiete, ein kommunales Vorkaufsrecht, das reale Konsequenzen hatte. Wer hier ohne tiefes Marktverständnis agierte, zahlte Lehrgeld. Genau diese Komplexität hat mich interessiert. Sie schafft Eintrittsbarrieren für oberflächlich arbeitende Marktteilnehmer und belohnt diejenigen, die wirklich hinschauen.
Redaktion: Sie sprechen von Transparenz als operativem Prinzip. Was bedeutet das konkret für Ihre Arbeit mit Mandanten?
Bourdais: Es bedeutet, dass ein Mandant bei Grizzly Investors vollständige Einblicke bekommt. In die Bewertungsgrundlagen eines Objekts, in die identifizierten Risiken, in die realistischen Renditeerwartungen und ausdrücklich auch in die Punkte, an denen Unsicherheit besteht. Gerade die letzte Kategorie wird in der Branche gern weggelassen. Mir ist sie die wichtigste. Wer einem Mandanten heute ein zu geschöntes Bild verkauft, verliert ihn in zwei Jahren für immer. Und eine Branche, in der Reputation über Jahrzehnte trägt, kann sich diesen Verlust schlicht nicht leisten.
Redaktion: Informationsasymmetrie gilt in der Immobilienbranche als strukturelles Problem. Anbieter wissen mehr als Käufer, Verwalter mehr als Eigentümer. Der Immobilienverband Deutschland IVD thematisiert Transparenz als eine der zentralen Herausforderungen der Branche. Wie gehen Sie damit um?
Bourdais: Ich drehe diesen Hebel um. Nicht aus Naivität, sondern aus strategischer Überzeugung. Informationsasymmetrie mag kurzfristig ein Vorteil sein. Langfristig ist sie ein Geschäftsmodell, das sich selbst abschafft. Mandanten werden aufgeklärter, Märkte transparenter, und wer dann noch mit Wissensvorsprüngen arbeitet, die er nicht teilt, verliert das Vertrauen, das er eigentlich hätte aufbauen können. Wir setzen deshalb auf eine Informationsbasis, auf der beide Seiten wirklich arbeiten können.
Redaktion: Das zweite Standbein Ihrer Philosophie ist Due Diligence. Was verstehen Sie darunter, und was unterscheidet Ihre Herangehensweise von dem, was in der Branche üblich ist?
Bourdais: Due Diligence wird in der Branche oft als Pflichtübung behandelt. Man hakt eine Liste ab, um hinterher sagen zu können, man habe geprüft. Für uns ist sie das Gegenteil: die Voraussetzung, unter der eine Entscheidung überhaupt gefällt werden kann. Bausubstanz, Mietrechtssituation, Mikrostandortentwicklung, regulatorische Rahmenbedingungen. All das fließt in eine Analyse ein, bevor irgendjemand einen Vertrag unterzeichnet. Der Unterschied liegt nicht in der Checkliste, sondern in der Frage, ob man die Ergebnisse ernst nimmt oder wegdiskutiert, weil ein Deal attraktiv aussieht.
Wie belastbar Marktdaten tatsächlich sind, zeigt sich auch am Düsseldorfer Beispiel: Der aktuelle Grundstückswertbericht liefert ein differenziertes Bild davon, was Objekte in verschiedenen Lagen wirklich wert sind. → Grundstückswerte und Immobilienmarkt Düsseldorf 2026
Redaktion: Grizzly Investors ist eigentümergeführt und unabhängig. Warum ist das für Sie mehr als ein organisatorisches Detail?
Bourdais: Weil es eine eingebaute Konsequenz schafft. Ich und mein Team tragen die Ergebnisse unserer Entscheidungen selbst: finanziell, reputationsmäßig, persönlich. Es gibt keine anonymen Konzernstrukturen, hinter denen sich schlechte Entscheidungen verstecken lassen. Wer die Prüfung schludrig macht, trägt das Ergebnis selbst. Das schärft die Sinne erheblich. Und es gibt Mandanten die Gewissheit, dass die handelnden Personen wirklich Interesse an einem guten Ausgang haben, nicht nur formal, sondern tatsächlich.
Redaktion: Der Berliner Wohnimmobilienmarkt gilt als besonders anspruchsvoll. Mietpreisbremse, Milieuschutz, Vorkaufsrecht. Wie verändert das Ihre Arbeit?
Bourdais: Es macht sie anspruchsvoller und damit wertvoller. Wer die regulatorischen Feinheiten, die Eigenheiten einzelner Berliner Kieze und die Geschichte einzelner Objekte nicht kennt, kauft buchstäblich die Katze im Sack. Die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen hat allein mit den Milieuschutzgebieten ein Regelwerk geschaffen, das tiefes lokales Wissen voraussetzt. Grizzly Investors verfügt intern über alle wesentlichen Kompetenzen eines Asset-Managers und arbeitet zusätzlich mit einem gewachsenen Netzwerk aus der Bau- und Immobilienwirtschaft sowie mit Kreditinstituten zusammen. Mandanten müssen dieses Ökosystem nicht selbst aufbauen. Sie greifen auf eines zurück, das bereits funktioniert.
Dass steigende Mieten und regulatorischer Druck kein rein Berliner Phänomen sind, zeigt auch die Lage in Düsseldorf, wo die Entwicklung je nach Lage sehr unterschiedlich ausfällt. → Mieten in Düsseldorf steigen weiter, aber nicht überall
Redaktion: Die Immobilienbranche steht seit Jahren in der Kritik. Zu viele Versprechen, zu wenig Substanz. Wie nehmen Sie das wahr?
Bourdais: Als Bestätigung, dass der Ansatz, den wir verfolgen, richtig ist. Die Korrektur, die wir in den vergangenen Jahren beobachtet haben, betrifft vor allem diejenigen, die auf vollmundige Renditezusagen gesetzt haben, ohne die substanzielle Marktkenntnis dahinter. Hochglanzprospekte ersetzen keine Analyse. Das ist keine neue Erkenntnis, aber sie wird gerade schmerzhaft neu gelernt. Für Marktteilnehmer, die sorgfältig gearbeitet haben, ist das kein Triumph. Es ist eine Erinnerung daran, warum man nie aufhört, genau hinzuschauen.
Redaktion: Was braucht ein Investor Ihrer Erfahrung nach wirklich, um langfristig erfolgreich im Immobiliengeschäft zu sein?
Bourdais: Keine genialen Einzeldeals. Belastbare Beziehungen. Die entstehen nur dort, wo beide Seiten das Gefühl haben, vollständig informiert zu sein und ernst genommen zu werden. Das ist kein Konzept, das ich mir ausgedacht habe. Das ist die Grundvoraussetzung seriöser Arbeit. In einer Branche, in der das noch nicht überall selbstverständlich ist, ist genau das der Unterschied, der zählt.
Redaktion: Vielen Dank für das Gespräch, Herr Bourdais.
