Ein Brief vom Finanzamt. Und plötzlich steht eine Familie vor einer schwierigen Entscheidung. Eine Familie aus Düsseldorf erbt das Elternhaus, in dem die Mutter mehr als vierzig Jahre gelebt hat. Ein solides Reihenhaus im Stadtteil Benrath, längst abbezahlt und voller Erinnerungen. Kurz nach dem Erbfall folgt jedoch die steuerliche Bewertung durch das Finanzamt.
Der festgestellte Verkehrswert: 720.000 Euro. Nach Abzug des Freibetrags bleiben 320.000 Euro steuerpflichtig. Die daraus resultierende Erbschaftsteuer: mehr als 40.000 Euro – fällig innerhalb weniger Monate. Das Haus muss beinahe verkauft werden, nur um die Steuer zu bezahlen.
Solche Situationen kommen häufiger vor, als viele Eigentümer vermuten. Gerade in Düsseldorf sind Immobilienwerte in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Für Erben kann das erhebliche steuerliche Folgen haben.
Düsseldorf: Hohe Immobilienpreise erhöhen auch die Steuerlast
Die Entwicklung der Immobilienpreise zeigt sich deutlich. Eigentumswohnungen kosten in Düsseldorf derzeit im Durchschnitt etwa 4.500 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter. Für freistehende Einfamilienhäuser werden im Schnitt rund 5.800 Euro pro Quadratmeter gezahlt.
In Toplagen wie Oberkassel, Golzheim oder Kaiserswerth liegen die Preise deutlich darüber. Wohnungen in der Düsseldorfer Altstadt erreichen sogar Werte von mehr als 7.700 Euro pro Quadratmeter.
Für Erben bedeutet das: Selbst ein durchschnittliches Reihenhaus in Pempelfort oder Flingern mit 130 Quadratmetern hat heute einen Marktwert von 650.000 bis 750.000 Euro. Kinder dürfen nach aktuellem Erbschaftsteuerrecht 400.000 Euro steuerfrei erben – der darüber liegende Betrag wird jedoch besteuert.
Bei mehreren Erben erhöht sich der Freibetrag zwar rechnerisch, doch Immobilien lassen sich in der Praxis nicht immer problemlos aufteilen. Nicht selten führt das zu Konflikten innerhalb der Familie.
Warum die Bewertung des Finanzamts oft höher ausfällt
Das Finanzamt ermittelt den Immobilienwert in der Regel ohne Ortsbesichtigung. Es arbeitet mit standardisierten Verfahren und Vergleichswerten und berücksichtigt dabei weder den tatsächlichen Zustand der Immobilie noch individuelle Mängel wie einen sanierungsbedürftigen Keller, eine veraltete Heizungsanlage oder energetische Defizite.
„Das Finanzamt bewertet häufig zu hoch. In Düsseldorf ist das besonders oft der Fall, weil die Preise je nach Lage und Zustand stark schwanken", erklärt André Heid, Geschäftsführer von Heid Immobilienbewertung. „Und der tatsächliche Marktwert hängt stark vom Zustand, der Lage und der Ausstattung einer Immobilie ab.“
Nach § 198 des Bewertungsgesetzes haben Steuerpflichtige jedoch die Möglichkeit, eine eigene Immobilienbewertung durch ein Verkehrswertgutachten vorzulegen. Wird ein niedrigerer Wert nachgewiesen, kann sich dadurch auch die Erbschaftsteuer entsprechend reduzieren.
Schenken statt Erben: Der entscheidende Vorteil der Zehnjahresregel
Wer früh genug plant, hat eine wirkungsvolle Alternative: die Schenkung zu Lebzeiten. Steuerlich sind Schenkung und Erbschaft zwar fast gleichgestellt: Freibeträge und Steuersätze sind identisch. Der entscheidende Unterschied liegt im Timing.
Bei einer Erbschaft gilt der Freibetrag genau einmal. Bei einer Schenkung hingegen lässt er sich alle zehn Jahre erneut ausschöpfen. Ein Elternteil, das mit 58 Jahren beginnt, das Familienhaus schrittweise zu übertragen, kann denselben Freibetrag von 400.000 Euro also zweimal nutzen – einmal jetzt, einmal mit 68 Jahren. In Summe lassen sich so bis zu 800.000 Euro pro Kind steuerfrei übertragen.
„Genau diese Zehnjahresregel wird von vielen Eigentümern unterschätzt", sagt André Heid. „Wer heute in Bilk oder Gerresheim ein Haus besitzt und wartet, bis es zum Erbfall kommt, verschenkt Geld.“
Hinzu kommt ein weiterer Vorteil: Wer die Schenkung heute vornimmt, legt den Immobilienwert von heute fest. Steigen die Preise in Düsseldorf weiter, wäre bei einer
späteren Übertragung die Bemessungsgrundlage entsprechend höher und damit auch die Steuerlast.
Nießbrauch: Immobilie übertragen und trotzdem nutzen
Viele Eigentümer haben aus Angst das Eigentum zu verlieren Bedenken, ihr Haus frühzeitig zu übertragen. Doch rechtliche Gestaltungen können diese Sorge abmildern. Mit einem im Grundbuch eingetragenen Nießbrauchrecht kann der Schenker die Immobilie weiterhin selbst bewohnen oder Mieteinnahmen daraus beziehen, obwohl sie formal bereits den Kindern gehört.
Gleichzeitig reduziert ein Nießbrauchrecht den steuerlich angesetzten Wert der Schenkung, weil die spätere Nutzung durch die Kinder rechnerisch eingeschränkt ist.
Für Ehepaare gelten zusätzlich besonders günstige Regelungen. Das selbst genutzte Familienheim kann zwischen Ehepartnern vollständig steuerfrei übertragen werden – unabhängig vom Wert der Immobilie und ohne Anrechnung auf den persönlichen Freibetrag.
Patchwork und Lebensgemeinschaft: Unterschätzte Steuerfallen
Ein Aspekt, der in der Praxis regelmäßig zu bösen Überraschungen führt: Kinder unverheirateter Partner und unverheiratete Lebenspartner werden steuerrechtlich wie Fremde behandelt. Während eigene Kinder 400.000 Euro steuerfrei erben dürfen, liegt der Freibetrag für Lebenspartner ohne Trauschein sowie Kinder des unverheirateten Partners bei lediglich 20.000 Euro. Alles darüber wird deutlich höher besteuert.
Warum eine Immobilienbewertung frühzeitig sinnvoll sein kann
Viele steuerliche Probleme entstehen, weil sich Familien erst mit der Immobilienbewertung beschäftigen, wenn der Erbfall bereits eingetreten ist.
Der wichtigste Schritt ist frühzeitige Planung: das Gespräch suchen, bevor der Erbfall eintritt.
Wer eine Immobilie in Düsseldorf besitzt, kann bereits zu Lebzeiten prüfen, welchen Marktwert das Objekt hat und welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten bestehen.
Ein professionelles Gutachten schafft dabei gleich mehrfach Klarheit: Es zeigt, wie hoch der tatsächliche Marktwert ist, ob der Freibetrag ausreicht – und ob eine Schenkung zu Lebzeiten die bessere Lösung wäre.
