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Wenn die Modernisierung ansteht - welche Möglichkeiten haben Hausbesitzer?

Wenn die Modernisierung ansteht - welche Möglichkeiten haben Hausbesitzer?

In Deutschland haben in den letzten Jahren viele Haushalte den Traum vom Eigenheim wahr werden lassen.

Vor dem Hintergrund der niedrigen Kreditzinsen hat sich ein Bauboom und eine große Nachfrage nach Immobilien entwickelt. Dabei ist der Neubau genauso gefragt wie eine Immobilie aus dem Bestand.

Intelligentes wohnen bringt nicht nur einen gewissen Komfort mit sich, sondern schont auf Dauer auch den Geldbeutel. Foto: @ AA+W — 221291575 / Fotolia.com

Bis 2011 machten neue Wohnhäuser etwa 10 Prozent des gesamtdeutschen Immobilienbestands aus. Diese Zahl geht auf Ergebnisse des Mikrozensus 2011 zurück. Und dieser hat einige Überraschungen bereitgehalten. Sehr junge und alte Gebäude (Baujahr vor 1950) machen insgesamt rund ein Drittel des Immobilienbestands aus.

Von der Heizung bis zum Rohrleitungssysteme: Modernisierung können recht umfassend ausfallen. Foto: @ Ralf-Kalytta — 101074323 / Fotolia.com

In der Hauptsache stammen Häuser heute aus den Jahren zwischen 1950 bis 1999. Heraus stechen in diesem Zusammenhang die 1960er und 1970er Jahre. Wer ein Haus besitzt, das bereits 20 Jahre oder 30 Jahre auf dem "Buckel" hat, sollte in den letzten Jahren gespart haben. Der Grund: Sobald ein Haus fertig gestellt ist, beginnt daran der Zahn der Zeit zu nagen. In den ersten 10 Jahren ist davon (im Regelfall) noch nicht viel zu erkennen. Je älter eine Immobilie wird, umso länger meist auch die Liste der anstehenden Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen. Nach 15 Jahren bis 20 Jahren drängt sich langsam die Heizung in den Vordergrund. Und auch die Fassade hat nach dieser Zeit sicher eine Frischzellenkur verdient. Welche Maßnahmen stehen zu welchem Zeitpunkt an? Und viel wichtiger: Was kostet das Ganze?

Zu den wichtigen Bereichen, in denen eine Modernisierung älterer Immobilien in jedem Fall Sinn hat, ist die Dämmung. Letztere sorgt für einen niedrigen Energieverbrauch. Hintergrund: Durch die Wände entweicht Wärme. Dieser Transmissionseffekt macht sich besonders deutlich bei alten Wohngebäuden bemerkbar.

In welchem Umfang an der Dämmung angesetzt werden kann, richtet sich nach verschiedenen Faktoren. Das Alter der Immobilie spielt eine Rolle. Allerdings kann auch ein älteres Gebäude energetisch gut in Schuss sein. Generell empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit professionellen Energieberatern.

Gedämmt werden kann prinzipiell auf zwei unterschiedliche Arten. In der Praxis besonders relevant ist die Fassadendämmung. Letztere wird von außen aufgebracht. Als Maßnahmen kommen unter anderem:

  1. WDVS
  2. VHF
  3. Einblasdämmung
  4. Kerndämmung

in Frage. WDVS steht für Wärmedämmverbundsystem und kombiniert verschiedene Materialien. VHF bezeichnet Vorgehängte hinterlüftete Fassade, bei welche Luft in der Hinterlüftung zirkuliert.

Bezüglich der verwendeten Materialien steht heute eine breite Palette natürlicher, synthetischer und mineralstoff-assoziierter Dämmstoffe zur Verfügung. Heißt: Wer nicht mit Styropor/EPS dämmen will, kann zu Alternativen greifen.

Dämmen im Innenraum ist heute in vielen Fällen nur Plan B, wenn sich eine Fassadendämmung — etwa aufgrund des Denkmalschutzes nicht realisieren lässt. Als Nachteile sind hier der mitunter hohe technische Aufwand zu nennen sowie die Tatsache, dass mit einer Innenraumdämmung immer ein Verlust an Wohnfläche verbunden ist.

Sobald ältere Immobilien gedämmt werden, ist an die Lüftung zu denken. Diese realisiert in Zukunft den Luftaustausch. Unterbleiben entsprechende Maßnahmen, kann es im schlimmsten Fall zur Ansammlung von Feuchtigkeit kommen. Die Folge wäre Schimmelbildung.

Welche Maßnahmen sind heute gängige Praxis? Etabliert haben sich dezentrale und zentrale Umsetzungen. Letzteres wird über ein zentral installiertes Gerät bewerkstelligt, welches den Luftaustausch übernimmt. Bei dezentralen Anlagen wird diese Aufgabe verteilt.

Baustandards sind Veränderungen unterworfen. Ein typisches Beispiel sind die Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV). Aber auch an anderer Stelle — wie bei den elektrischen Leitungen — macht sich der Faktor Zeit bemerkbar. Eine Immobilie aus den 1990er Jahren macht in diesem Zusammenhang eher weniger Probleme.

Anders kann die Situation in einem Altbau aus den Vorkriegsjahren mit erheblichem Sanierungs-/Modernisierungsstau sein. Hier kann ein Umbau des Leitungsnetzes unter Umständen nötig werden. Bei der technischen Modernisierung muss aber gar nicht soweit gedacht werden. Oft reicht schon der Blick auf die Heizungsanlage aus, um Handlungsbedarf zu erkennen.

Kesseltechnik, die vor 25 Jahren als modern galt, ist heute betagt und entspricht nicht mehr dem geltenden technischen Stand. Heißt: Die Anlagen arbeiten — im Vergleich zu einer neuen Heizung — weniger effizient und verursachen möglicherweise höhere Emissionen. Der Austausch kann gegen:

  1. Gasthermen/Gasfeueranlagen
  2. KWK-Anlagen
  3. Ölheizkessel
  4. Feststoff-Kessel

erfolgen. Tipp: In Kombination mit einer Solarthermie-Anlage ergeben sich erhebliche Effizienzsteigerungseffekte.

Gerade bei der Ölheizung hat in den letzten Jahren ein gegenläufiger Trend eingesetzt. Laut BDEW geht der Trend eher Richtung Gasheizung. Und auch die erneuerbaren Energien sind auf dem Vormarsch. Bei der Modernisierung der Heizung muss es nicht beim Kesseltausch bleiben. Alte Heizkörper und Leitungen gehören genauso auf den Prüfstand. Je weniger Energie bei dem internen Wärmetransfer verlorengeht, umso besser.

Ein sehr wichtiger Aspekt — neben dem Einsatz effizienter Heiztechnik — ist die angepasste Wärmenutzung. Um an kalten Tagen in eine warme Wohnung zu kommen, hilft nur eines: Morgens die Heizung aufdrehen. Inzwischen bieten Digitalmedien und Anlagenhersteller Alternativen an. Es geht um das Thema Smart Home. Mit intelligenten Thermostaten und einer zentralen Steuerung kann die Heizung vom Büro aus eingeschalten werden. Zudem bieten Smart Home System heute ein breites Spektrum sicherheitsrelevanter Features und auch der Komfort kommt nicht zu kurz. So ist eine Jalousiesteuerung per Smartphone oder auch eine Regelung der Beleuchtung heute kein Problem mehr.

Heizung und Dämmung sind nur zwei Aspekte. Wer eine Immobilie modernisieren will, wirft auch einen Blick auf die Fenster, eine neue Dacheindeckung oder nimmt die Innenräume unter die Lupe. In den letzten Jahren hat zum Beispiel das Thema Barrierefreiheit an Bedeutung gewonnen. Eigentümer, welche auch im hohen Alter im Haus wohnen wollen, kommen daran nicht vorbei.

Im Hinblick auf die Fenster haben sich inzwischen andere Standards (und Möglichkeiten) als in der Vergangenheit etabliert. Wärmeisolierverglasung unterstützt die Dämmung. Über Fensterflächen geht (aufgrund des Materialsprungs) nicht unerheblich Wärmeenergie verloren. Um im Sommer Hitze nicht über die Fenster in die Innenräume zu leiten, ist über entsprechende Verdunklungssysteme nachzudenken. Letztere können als klassischen Außenrollo oder schaltbares Verdunklungsglas umgesetzt werden.

Die Bausubstanz eines Gebäudes kann — sofern es instandgehalten wird — Jahrzehnte problemlos überdauern. Modernisierungs- und Sanierungsbedarf erkennen ist eine Sache. Wer übernimmt am Ende aber die Kosten?

Im Fall eines Mietobjektes streckt dessen Besitzer den finanziellen Aufwand erst einmal vor. In den kommenden Jahren steigt die Miete. Eigentümer bleiben auf den Kosten sitzen — können aber einige Förderungen in Anspruch nehmen. Aber: Sobald die Haushaltskasse/die Ersparnisse die Kosten nicht hergibt, läuft es auch einen Kredit hinaus.

Mit den Förderungen von:

  1. Bund
  2. Land
  3. Kommunen

lassen sich oft günstige Konditionen realisieren. Tipp: Auch andere Quellen, wie Zuwendungen hilfstätiger Organisationen, können in Frage kommen.

Die sicher bekannteste Form der Finanzierung sind die Förderungen der KfW. Letztere unterstützt nicht nur den Neubau. Gerade die energetische Sanierung/Modernisierung ist auf der Agenda der Kreditanstalt für Wiederaufbau zu finden. Hinzu kommen Programme für mehr Barrierefreiheit.

Tipp: Es lohnt sich, auch andere Programme in Betracht zu ziehen. Hintergrund: Förderdarlehen müssen zurückgezahlt werden, einen Zuschuss können Eigentümer im Regelfall behalten.

Die eigene Immobilie ist Gold wert. Wie sonst lässt sich der Begriff Betongold erklären. In der Praxis wird das Haus gern als die Alternative zum Miete zahlen und als Altersvorsorge angepriesen. Zu kurzsichtig darf die Einschätzung nicht ausfallen. Frischgebackene Eigentümer unterschätzen immer wieder, wie schnell der Zahn der Zeit an einer Immobilie zu nagen beginnt. Früher oder später ist es nicht mehr mit Tapete, Farbe oder etwas Putz getan. Größere Modernisierungsmaßnahmen kosten aber richtig Geld. Eigentümer müssen hier bereit sein, mehrere tausend bis zehntausend Euro in die Hand zu nehmen. Damit Maßnahmen ihren Zweck auch erfüllen, ist die Zusammenarbeit mit Profis — von der ersten Beratung an — empfehlenswert. Und auch in Bezug auf die Finanzierung dürfte die Haushaltskasse hier sehr schnell an ihre Grenzen geraten.