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Familienstadt Düsseldorf? Wie teuer wohnen und leben in der Landeshauptstadt wirklich sind

Familienstadt Düsseldorf? Wie teuer wohnen und leben in der Landeshauptstadt wirklich sind

Dass Düsseldorf zu den teuersten Städten Deutschlands gehört, ist national bekannt. Doch wie wirkt sich dieser Status auf die Bürger aus? In der Analyse wird der Wohnungsmarkt der Landeshauptstadt beleuchtet und ein Blick auf Eigentumsimmobilien geworfen.

Dabei wird der Frage nachgegangen, wie familienfreundlich Düsseldorf wirklich ist und ob sich der Blick über den Stadtrand hinaus lohnt.

Die Hochpreisigkeit einer Stadt erkennt man an vielen Indikatoren. Einer davon ist der Preis für eine Fahrt mit dem Taxi. Düsseldorf ist die teuerste Stadt, wenn es darum geht, von einem Ort zum anderen mit dem Taxi zu gelangen. Allein der Grundpreis für eine Fahrt ist einen Euro teurer als in der Nachbarstadt und Metropole Köln; und auch bei den Kosten pro Kilometer liegt Düsseldorf im deutschlandweiten Vergleich auf dem ersten Platz. Eine weitere unrühmliche Bestmarke: Selbst im internationalen Vergleich fährt es sich nirgendwo teurer als in Düsseldorf. Selbst in den Weltstädten Paris und London berechnen die Fahrer weniger für eine Fahrt mit dem Taxi. Düsseldorf ist in allen Lebensbereichen teuer, doch wie extrem ist der Wohnungsmarkt in der Landeshauptstadt?

Eine Analyse der Angebotsdaten für Mietwohnungen und Kaufobjekte bestätigt den preisintensiven Einstieg in den Lebensmittelpunkt Düsseldorf. In den vergangenen drei Jahren stiegen die Preise für Mieteinheiten von 9,58 Euro pro Quadratmeter (€ / m²) auf 10,83 € / m² im Jahr 2017 an. Noch drastischer erscheint die Entwicklung, wenn ein Blick auf den Langzeit-Trend geworfen wird. Im Jahr 2009 lag der durchschnittliche Mietpreis bei 7,57 € / m² und damit mehr als drei Euro unter dem aktuellen Wert. Es zeigt sich, dass der Mietpreis alle drei Jahre um etwa einen Euro pro Quadratmeter in die Höhe schießt - ein Ende der Entwicklung ist nicht in Sicht. Während Zweiraum (10,19 € /m²)- und Dreiraum-Wohnungen (10,33 € / m²) noch leicht unter dem Schnitt der Landeshauptstadt liegen, sind vor allem die größeren Wohnungen extrem teuer. Für eine Vierraum-Wohnung bezahlen Düsseldorfer im Schnitt eine Kaltmiete von 1.360 Euro. Kommt noch ein weiteres Zimmer hinzu oder steigt die Zimmeranzahl weiter an, müssen allein für die Kaltmiete im Schnitt 2.629 Euro monatlich zur Verfügung gestellt werden. Ebenfalls interessant ist ein Blick auf die Wohnraum-Verfügbarkeit, die in den letzten Jahren dramatische Züge annahm. In allen Wohnraum-Größen nahm die Verfügbarkeit in den letzten Jahren ab. Die Düsseldorfer ziehen weniger um und halten bestehende Wohnungen länger. Das liegt auch am Aufkommen von AirBnB.

Die Online-Plattform vermittelt Schlafgäste an Privatwohnungen, die im Reisezeitraum leer stehen. Viele Düsseldorfer machen aus der Community-Idee eine Geschäftsidee. Sie halten teure Wohnungen zur Vermietung frei und konzentrieren sich auf zahlungskräftige Touristen, die in der Wohnung gern prozentual mehr Geld bezahlen, als per Mietzahlung notwendig wären. Der wohnungspolitische Sprecher der SPD im Stadtrat (Matthias Herz) sagte gegenüber RP-Online, dass "etwa 5.000-6.000 Wohnungen” in Düsseldorf untervermietet werden. Bei einer Gesamtzahl von mehr als 175.000 Wohnungen entspricht das einem Anteil von 3,4 Prozent. An diese Wohnungen kommen Familien, die ihren Lebensmittelpunkt nach Düsseldorf verschieben wollen, nicht heran. Aus diesem Grund versucht die Stadt Düsseldorf dem touristischem Treiben ein Ende zu setzen. Mit einer Satzung gegen Zweckentfremdung soll die nicht angemeldete, gewerbliche Vermietung von Wohnungen in der Landeshauptstadt gestoppt werden. Die Satzung sieht vor, dass jeder Mieter die Untervermietung seines Wohnraums melden muss und bei Versäumnissen mit einem Bußgeld belegt werden kann. Zumindest bei der Verfügbarkeit könnte der Wohnungsmarkt entspannt werden. Dennoch werden Familien zukünftig tief in die Tasche greifen müssen, wenn sie in Düsseldorf wohnen wollen.

Gerade Wohnungen mit mehr als vier Wohnräumen sind in der Landeshauptstadt exorbitant preisintensiv. Foto: fotolia.com ©Jürgen Fälchle #75549249

Das zeigt sich auch beim Blick auf den Immobilienmarkt. Wer eine Bestandsimmobilie im Stadtbereich Düsseldorfs kaufen möchte, muss tief in die Tasche greifen. Pro Quadratmeter werden 3.316 Euro fällig. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass eine Wohnung oder ein Haus mit 100 Quadratmetern mit rund 350.000 Euro zu Buche schlägt. Was auf den ersten Blick nicht sonderlich viel wirkt, ist jedoch eine Momentaufnahme. Bei der Betrachtung muss der Faktor Renovierung mit einbezogen werden. Gerade die Altbauten der Stadt sind in manchen Teilen nicht renoviert - und das wird teuer.
Denkmalgeschützte Häuser müssen aufwendig und unter Aufsicht des Bauamtes saniert werden; andere Häuser bedürfen einer groß angelegten Renovierung. Es gilt, den Energieausweis zu betrachten und die Wohneinheit an aktuelle ökologische Regeln anzupassen. Mit dem Austausch der Fenster, Türen und einer aufwendigen Dachsanierung soll der Wärmeverlust minimiert und die Umwelt geschont werden. Doch der ökologische Ansatz kostet. Je nach Grad der Renovierung und Sanierung können leicht Beträge in Höhe von 150.000 - 200.000 Euro anfallen.

Doch wer in Düsseldorf leben und eine Eigentumswohnung besitzen möchte, sollte lieber jetzt zuschlagen, da ein Ende des Preisanstiegs auf dem Immobilienmarkt nicht in Sicht ist. In den letzten zehn Jahren stieg der Kaufpreis pro Quadratmeter um 1.711 Euro an. Waren es 2008 noch 2.005 € / m², die ein Kaufinteressent bezahlen musste, lag der Schnitt im Jahr 2017 bei 3.726 € / m². Besonders massiv war der Anstieg erneut bei den Eigentumswohnungen über 100 Quadratmeter Wohnfläche. Diese waren im Jahr 2016 nur zu bekommen, wenn designierte Besitzer fast eine Million Euro auf den Tisch legten. Wer als junge Familie nach Düsseldorf kommt, um Wohneigentum zu suchen, muss entweder massiv investieren, ein unrenoviertes Schnäppchen finden oder den Weg auf das angrenzende Land anstreben.

Da wäre zum Beispiel Neuss. Nur ein paar Autominuten von Düsseldorf entfernt, finden Familien und Immobilieninteressierte wesentlich günstigere Preise für Wohneigentum. Im Jahre 2017 lag der Kaufpreis mit 2.317 € / m² etwa eintausend Euro unter dem der Landeshauptstadt Düsseldorf. Auch Neuss kämpft mit steigenden Immobilienpreisen, weiß jedoch gegenüber der hochpreisigen Konkurrenz mit moderaten Preisen zu punkten. Für junge Familien lohnt sich deshalb ein Blick über den Rhein nach Neuss, um bezahlbaren Wohnraum für alle Mitglieder der Familie zu finden. Auch die Verkehrsanbindung punktet. In gerade einmal zehn Minuten ist man im Zentrum Düsseldorfs - für berufstätige Pendler ideal. Ebenfalls günstig geht es in Erkrath zu. Mit 1.997 € / m² liegt die Stadt noch einmal deutlich unter der Marke von Neuss und lockt mit einer ähnlich kurzen Pendelstrecke in die Landeshauptstadt. Es lohnt sich für Familien, den Blick von Düsseldorf abzuwenden, um bezahlbare Immobilien zu finden. Die Umgebung ist gespickt mit ambitionierten Städten, die in Zukunft vom Immobilienboom in der Hauptstadt profitieren werden.

Doch als Familie kommt es nicht nur auf den Wohnstandard an, sondern auch auf die Kinderbetreuung. Hier punktet Düsseldorf mit der zweithöchsten Betreuungsquote in ganz Nordrhein-Westfalen. Die Stadt hat es geschafft, die Masse an Kindern in ein ordentliches Betreuungsverhältnis zu lenken und genügend Raum für neuen Nachwuchs freizumachen. Gleichzeitig Was sollen Familien mit Kindern also machen, wenn sie den Wunsch haben in Düsseldorf zu wohnen? Wenn nicht gerade zwei Großverdiener in der Familie sind, ist der Wunsch vom Wohneigentum im Herzen Düsseldorfs fast schon Utopie. Die Verfügbarkeit ist gering und die bestehenden Immobilien teuer. Doch gerade für Berufstätige in Düsseldorf ist Pendeln eine lohnenswerte Alternative. Die Kinder können aufgrund der schnellen Anbindung trotzdem von der guten Kinderbetreuung profitieren - und die ganze Familie in ruhiger Gegend außerhalb Düsseldorfs kaufen. Wer dennoch unbedingt nach Düsseldorf ziehen möchte, findet innerhalb der Stadtteile noch Unterschiede bei den Kaufpreisen. In Heerdt sind die Angebotspreise beispielsweise am teuersten, während in Reisholz oder Hellerhof noch bezahlbarer Wohnraum vorhanden ist.